香港物業稅，
四步算清楚。

什麼是物業稅？

物業稅是香港政府向物業擁有人就其出租物業所得的租金收入徵收的稅項。稅率為標準稅率 15%，自物業稅制度實施以來一直維持不變。

只有將物業出租並收取租金的業主才需繳交物業稅。自住物業或空置物業無需繳納。如果物業由公司持有並出租，租金收入會計入公司利得稅，而非另外繳納物業稅。

物業稅的計算方法

物業稅的計算分為以下步驟：

1. 應評稅值 = 全年租金收入 − 業主無法追回的租金（如租客拖欠）
2. 扣減業主已付差餉（如差餉由業主繳付，可在計算 20% 免稅額前扣除）
3. 修繕及支出標準免稅額 = （扣差餉後的數值）× 20%（法定扣除，無需提供實際支出單據）
4. 應課稅淨值 = 扣差餉後的數值 − 20% 免稅額
5. 物業稅 = 應課稅淨值 × 15%

20% 的修繕及支出標準免稅額是自動扣除的，無論業主實際的維修支出是多少。若業主沒有繳付差餉，物業稅的實際有效稅率為 12%（即 80% × 15%）。

差餉與物業稅的分別

很多人混淆差餉和物業稅。差餉是向所有物業（不論自住或出租）徵收的，按應課差餉租值的 5% 計算，由差餉物業估價署負責。物業稅只向出租物業的租金收入徵收，由稅務局負責。兩者是獨立的稅項。

個人入息課稅的選擇

物業業主可選擇個人入息課稅，將租金收入與其他收入合併計算，享用累進稅率和免稅額。如果你的總收入不高，選擇個人入息課稅可能比繳納 15% 標準物業稅更划算。此外，個人入息課稅允許扣除實際的按揭利息支出，而非只有 20% 標準免稅額。

常見問題

免租期需要繳物業稅嗎？

不需要。如果租約中有免租期（例如首月免租），免租月份無需計入應課稅租金收入。

租客代付的管理費算不算租金？

如果租約規定租客須另外支付管理費、差餉或地租，而這些款項由租客直接支付給管理處或政府，一般不算作租金收入。但如果這些費用由業主收取後再轉付，則可能被視為租金收入的一部分。

裝修期間的空置可以扣稅嗎？

如果物業在裝修期間確實無人居住且無出租，該段期間不產生租金收入，自然無需繳稅。但如果已簽訂租約而只是租客未入住，租金收入仍然需要申報。